估價(jià)知識(shí)：如何進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘
估價(jià)知識(shí)：如何進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘
2015-03-16估價(jià)師之家
一、現(xiàn)場(chǎng)查勘的必要性
現(xiàn)場(chǎng)查勘是房地產(chǎn)估價(jià)的基礎(chǔ)性工作，現(xiàn)場(chǎng)查勘獲得信息量大小，直接影響到估價(jià)方法的選擇，從而影響房地產(chǎn)價(jià)格的客觀、公正、科學(xué)的確定，影響到估價(jià)師所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)的大小。估價(jià)人員必須到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，親身感受估價(jià)對(duì)象及其周圍環(huán)境，調(diào)查、詢問(wèn)，并進(jìn)行GPS定位、拍照等工作，從而保證估價(jià)質(zhì)量。
二、房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)查勘的內(nèi)容
房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)查勘是對(duì)房地產(chǎn)實(shí)物狀況進(jìn)行實(shí)地考察，旨在為正確估價(jià)提供第一手資料。
現(xiàn)場(chǎng)查勘的的共同點(diǎn)可分為房地產(chǎn)物體的確認(rèn)、房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的確認(rèn)和所涉及房地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況的核查三個(gè)部分。
1. 房地產(chǎn)物體的確認(rèn)
房地產(chǎn)物體的確認(rèn)是對(duì)象房地產(chǎn)實(shí)物狀態(tài)的清查核定。以地產(chǎn)為主的評(píng)估，物體的確認(rèn)重點(diǎn)是坐落、地號(hào)、面積及附著物狀態(tài)；以房產(chǎn)為主的評(píng)估，物體的確認(rèn)重點(diǎn)是建筑結(jié)構(gòu)、構(gòu)造、用途、成色狀態(tài)及地段坐落、區(qū)域環(huán)境。
現(xiàn)以我們最常見(jiàn)的住宅估價(jià)為例，按照由大到小、由粗及細(xì)來(lái)完成現(xiàn)場(chǎng)查勘工作。
(1)核對(duì)房地產(chǎn)的位置，如邊界、鄰地關(guān)系、道路關(guān)系，查對(duì)地號(hào)、房屋門牌號(hào)碼。
(2)對(duì)房地產(chǎn)所處區(qū)域的配套查勘，如文化品位、經(jīng)濟(jì)地位、繁華程度，交通便捷程度，公共配套設(shè)施完備程度，周邊環(huán)境和景觀、城市規(guī)劃限制等影響房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值的因素，進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查。
注意：公園廣場(chǎng)及休閑娛樂(lè)設(shè)施、著名建筑群和小區(qū)、周邊樓盤特點(diǎn)和均價(jià)、供求情況、類似地產(chǎn)的租金水平、公交線路和公交站點(diǎn)、劃片小學(xué)和對(duì)口中學(xué)的教育配套設(shè)施（特別是名校）、醫(yī)院、銀行網(wǎng)點(diǎn)、超市及市場(chǎng)分布等。
(3)核查房地產(chǎn)所在小區(qū)的地理屬性查勘，如土地形狀、地勢(shì)、平整程度、地質(zhì)水文狀況、樓盤檔次、開(kāi)發(fā)商、建設(shè)規(guī)模、幢數(shù)、布局、樓距（密度）、建筑風(fēng)格、區(qū)內(nèi)景觀與綠化、噪聲和空氣污染、光污染、熱島效應(yīng)、開(kāi)發(fā)年份、物業(yè)、其他特點(diǎn)。
注意功能配套，如：車位車庫(kù)、業(yè)主專車、幼兒園、球場(chǎng)和游泳池等健身設(shè)施、溫泉、管道煤氣、寬帶和衛(wèi)星電視、集中抄表、智能工程及設(shè)施設(shè)備、物業(yè)公司品牌、物業(yè)收費(fèi)、其他基礎(chǔ)設(shè)施等情況，是否完備。
(4)對(duì)房地產(chǎn)所在樓宇的查勘，具體為：結(jié)構(gòu)和質(zhì)式、類型（高層、中高層、小高層、多層）、建筑高度與層數(shù)、造型、朝向、外墻、門窗、幾個(gè)梯位、一梯幾戶、工程質(zhì)量、建筑長(zhǎng)寬比、利用率等情況。
注意：底層是否架空、屋面是否復(fù)式、各樓層功能分布及入住情況、成新率、是否是電梯房、樓梯間裝修、入口處情況（是否設(shè)有大堂）、住戶情況（出租戶情況）、安防以及有其他影響樓宇使用功能的明顯因素。
(5)具體單元的情況：用途、所在樓層（是否落地一層、是否有入戶花園、是否頂層、是否有贈(zèng)送露臺(tái)）、在建筑物的平面部位、層高、戶型、面積。
注意：各房間分布和面積、進(jìn)深和開(kāi)間、朝向、露臺(tái)、陽(yáng)照、采光、通風(fēng)、門窗、裝修、構(gòu)造、水電配套、裝修與家具和特殊設(shè)備、利用率、成新率、其他影響估價(jià)價(jià)格內(nèi)涵的差異情況。
(6)對(duì)象房地產(chǎn)類別的確認(rèn)
根據(jù)我國(guó)的房地產(chǎn)管理體系，房產(chǎn)可按用途分類確認(rèn)，土地按土地性質(zhì)、地段等級(jí)結(jié)合用途分類確認(rèn)。
注意：國(guó)有劃撥、出讓、集體土地、使用權(quán)年限、建筑物合理壽命。
(7)對(duì)象房地產(chǎn)數(shù)量的確認(rèn)
房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)依據(jù)委托人提供的權(quán)屬證書(shū)、填報(bào)的面積和其他具體資料對(duì)房地、地產(chǎn)數(shù)量的確認(rèn)，重點(diǎn)是確定房屋（戶內(nèi)）建筑面積、土地面積。委托方提供的評(píng)估資料記載上的面積與實(shí)際面積若出現(xiàn)差異，要了解其原委。評(píng)估人員往往不容易做到具體地計(jì)算測(cè)量，但至少應(yīng)以目測(cè)或步測(cè)，憑經(jīng)驗(yàn)來(lái)測(cè)定。當(dāng)發(fā)現(xiàn)整幢建筑或其他設(shè)施漏列時(shí)，應(yīng)建議委托方補(bǔ)充書(shū)面資料或予以明確。若申報(bào)面積不實(shí)，應(yīng)以實(shí)測(cè)面積經(jīng)委托方認(rèn)可或建議測(cè)繪，作為估價(jià)依據(jù)。
2. 房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的確認(rèn)
權(quán)屬關(guān)系一般分為所有權(quán)和使用權(quán)，但在具體確認(rèn)過(guò)程中，由房地經(jīng)營(yíng)的多樣性可派生出多種權(quán)利關(guān)系。評(píng)估應(yīng)明確確認(rèn)房地產(chǎn)的一切權(quán)利關(guān)系，核實(shí)其權(quán)利關(guān)系是否存在及與其委托資料所載明的內(nèi)容是否一致。
(1)所有權(quán)的確認(rèn)
主要是查對(duì)產(chǎn)權(quán)證明。對(duì)于土地，主要是區(qū)分國(guó)有地劃撥、國(guó)有地出讓和集體所有地；對(duì)于房屋，主要是區(qū)分房改房、商品房（安置房）、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、私房（或個(gè)人所有）和單位用房等產(chǎn)權(quán)，同時(shí)注意是否有共有、他項(xiàng)權(quán)利記載、其他影響價(jià)值內(nèi)涵的差異性。
(2)用益權(quán)的確認(rèn)
主要是查對(duì)房地產(chǎn)的使用與經(jīng)營(yíng)收益權(quán)利，包括土地的使用權(quán)、地面收益權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。
(3)擔(dān)保物權(quán)的確認(rèn)
擔(dān)保物權(quán)主要是指用房地作為建立債權(quán)債務(wù)關(guān)系的擔(dān)保條件，如抵押權(quán)。
(4)限制性權(quán)利的確認(rèn)
主要是查對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、使用、轉(zhuǎn)租等方面的限制性權(quán)利和其他權(quán)益狀況。有限制性權(quán)的房地產(chǎn)，在所有權(quán)與使用權(quán)相對(duì)分離時(shí)，其價(jià)格會(huì)發(fā)生收益結(jié)構(gòu)性變化。如所有者出租房地產(chǎn)，承租方無(wú)轉(zhuǎn)租權(quán)，則承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格會(huì)降低。對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利關(guān)系的確認(rèn)實(shí)質(zhì)是對(duì)整體房地產(chǎn)的完全價(jià)格按權(quán)屬關(guān)系進(jìn)行分割，權(quán)利愈充分，其價(jià)格構(gòu)成因素就愈多。在當(dāng)前的房地產(chǎn)估價(jià)中，應(yīng)特另注意所有權(quán)、使用權(quán)、抵押擔(dān)保權(quán)及與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的債權(quán)的確定，查實(shí)國(guó)家主管機(jī)關(guān)簽發(fā)的權(quán)屬證明及委托人提供的當(dāng)事人雙方簽訂的契約，區(qū)分權(quán)利范圍及其對(duì)等利益關(guān)系。
3. 與房地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況的核對(duì)
對(duì)廠房或工區(qū)等多棟建筑物的評(píng)估，應(yīng)注意對(duì)委托人提供的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況的核對(duì)，主要是核實(shí)房地產(chǎn)的原始價(jià)值、凈值；使用過(guò)程擴(kuò)建、改建、修繕的追加值；地產(chǎn)的使用權(quán)利期、費(fèi)用支付額、土地改造投資、與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的債權(quán)與債務(wù)等，作為估價(jià)結(jié)果的對(duì)照，注意價(jià)值差異的分析，保證估價(jià)結(jié)果的客觀。