房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之—營業(yè)稅改征增值稅后房地產(chǎn)估價(jià)中應(yīng)注意的問題
【規(guī)范】房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之—營業(yè)稅改征增值稅后房地產(chǎn)估價(jià)中應(yīng)注意的問題
全行業(yè)“營改增”大幕已經(jīng)拉開，河南省房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)率先組織省內(nèi)技術(shù)力量，第一時(shí)間出臺(tái)了國內(nèi)估價(jià)協(xié)會(huì)首份技術(shù)指引《河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之四（試行）—營業(yè)稅改征增值稅后房地產(chǎn)估價(jià)中應(yīng)注意的問題》，該指引明確了市場價(jià)格內(nèi)涵和抵押凈值內(nèi)涵，并對估價(jià)方法中遇到的一些參數(shù)進(jìn)行了梳理，指引估價(jià)實(shí)際工作，雖然仍有一些估價(jià)事項(xiàng)未有明確，但能在第一時(shí)間急會(huì)員機(jī)構(gòu)之所急，我們應(yīng)該為河南估價(jià)點(diǎn)贊！同時(shí)，評(píng)估師信息網(wǎng)作為一個(gè)長期關(guān)注一線評(píng)估工作的平臺(tái)，我們也仍要呼吁中估協(xié)以及其他省級(jí)地方協(xié)會(huì)應(yīng)盡快組織針對該專題的研討、培訓(xùn)。
以下為該指引四全文。
各房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)師：
自2016年5月1日起在全國范圍內(nèi)將全面推開營業(yè)稅改征增值稅（以下簡稱“營改增”），“營改增”后對房地產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)生重大影響的同時(shí)，也對房地產(chǎn)估價(jià)中相關(guān)內(nèi)容及估價(jià)數(shù)據(jù)產(chǎn)生較大影響。為使我省房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)活動(dòng)中做好銜接，我會(huì)委托河南宏基房地產(chǎn)評(píng)估測繪有限公司和河南省豫建房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司共同撰寫了《河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之四（試行）—營業(yè)稅改征增值稅后房地產(chǎn)估價(jià)中應(yīng)注意的問題》（詳見附件），現(xiàn)予以發(fā)布。自2016年5月1日起，在房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中涉及“營改增”內(nèi)容的，以該指引作為參考。上級(jí)有關(guān)部門和行業(yè)組織出臺(tái)有關(guān)“營改增”方面新規(guī)定的，以新規(guī)定為準(zhǔn)。
附件：河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之四（試行）—營業(yè)稅改征增值稅后房地產(chǎn)估價(jià)中應(yīng)注意的問題
河南省房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)
2016年4月30日
河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之四（試行）——營業(yè)稅改征增值稅后房地產(chǎn)估價(jià)中應(yīng)注意的問題
自2016年5月1日起在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅（以下簡稱“營改增”），現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)等納稅人由原來繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅，涉及稅制轉(zhuǎn)換和政策調(diào)整，較為復(fù)雜?！盃I改增”對房地產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)生重大影響的同時(shí)，也對房地產(chǎn)估價(jià)中相關(guān)內(nèi)容及估價(jià)數(shù)據(jù)產(chǎn)生較大影響。為使我省房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)活動(dòng)中做好銜接，現(xiàn)將“營改增”后房地產(chǎn)估價(jià)中應(yīng)注意的問題總結(jié)如下，供參考。
一、對房地產(chǎn)價(jià)格、價(jià)值內(nèi)涵的影響
（一）對市場價(jià)格內(nèi)涵的影響
市場價(jià)格是指某種房地產(chǎn)在市場上的平均交易價(jià)格，交易價(jià)格為包括增值稅的交易價(jià)格。
房地產(chǎn)稅收估價(jià)，應(yīng)說明估價(jià)結(jié)果中是否包增值稅。
（二）對抵押凈值內(nèi)涵的影響
抵押凈值為抵押價(jià)值減去預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用和稅金后的價(jià)值。此稅金包含房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)所計(jì)算的增值稅稅額。
二、對估價(jià)假設(shè)和限制條件的影響
在估價(jià)計(jì)算過程中，對增值稅的計(jì)算選擇簡易計(jì)稅方法或一般計(jì)稅方法，其計(jì)稅方法的選擇依據(jù)和理由，需根據(jù)必要性原則在估價(jià)報(bào)告“估價(jià)假設(shè)和限制條件”中進(jìn)行說明。
三、比較法估價(jià)測算問題
（一）對交易實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)計(jì)算時(shí)，應(yīng)弄清成交價(jià)格內(nèi)涵，關(guān)注賣方應(yīng)納增值稅的是否存在轉(zhuǎn)嫁問題；同時(shí)，個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，買方應(yīng)納契稅計(jì)征時(shí)的成交價(jià)格不含增值稅。
免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，成交價(jià)格、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。
（二）轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅計(jì)算
在計(jì)算轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅時(shí)要區(qū)分是否為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目；區(qū)分一般納人、小規(guī)模納稅人；區(qū)分一般計(jì)稅方法、簡易計(jì)稅方法；區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)為取得還是自建；區(qū)分取得（自建）不動(dòng)產(chǎn)日期等問題。
1. 單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅計(jì)算（不適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目）
（1）一般納稅人
轉(zhuǎn)讓2016年4月30前不動(dòng)產(chǎn)，可選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅或一般計(jì)稅方法計(jì)稅。轉(zhuǎn)讓2016年5月1日后不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。
簡易計(jì)稅方法：
公式1：適用于轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)
應(yīng)納增值稅=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 - 不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷（1+5﹪）×5﹪
公式2：適用于轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)
應(yīng)納增值稅=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5﹪）×5﹪
一般計(jì)稅方法：
公式3：一般計(jì)稅方法銷項(xiàng)稅額計(jì)算公式
銷項(xiàng)稅額=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+11﹪）×11﹪
（2）小規(guī)模納稅人（個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房除外）
公式4：適用于小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)
應(yīng)納稅額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 - 不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷（1+5﹪）×5﹪
公式5：適用小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動(dòng)產(chǎn)
應(yīng)納稅額=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5﹪）×5﹪
（3）個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住宅
公式6：適用于個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售
應(yīng)納增值稅=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5﹪）×5﹪
2. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅計(jì)算
（1）一般納稅人
公式7：一般計(jì)稅方法
應(yīng)納銷項(xiàng)稅額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11﹪）×11﹪；
當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款
公式8：房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選用的簡易計(jì)稅方法
應(yīng)納稅額=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5﹪）×5﹪；
（2）小規(guī)模納稅人
公式9：小規(guī)模納稅人，適用簡易計(jì)稅方法
應(yīng)納稅額=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5﹪）×5﹪；
四、收益法估價(jià)測算問題
（一）計(jì)算出租型房地產(chǎn)的租賃收入時(shí)，應(yīng)關(guān)注租金價(jià)格的內(nèi)涵，并與運(yùn)營費(fèi)用計(jì)算相吻合。
（二）房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅，個(gè)人出租房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅。
（三）以經(jīng)營租賃方式出租其取得不動(dòng)產(chǎn)增值稅計(jì)算
1. 一般納稅人
出租2016年4月30前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅或一般計(jì)稅方法計(jì)稅。出租2016年5月1日后不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。
簡易計(jì)稅方法：
公式10：適用出租2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)
應(yīng)納稅額=含稅租賃收入÷（1+5﹪）×5﹪；
一般計(jì)稅方法：
公式11：一般計(jì)稅方法銷項(xiàng)稅額計(jì)算公式
銷項(xiàng)稅額=含稅租賃收入÷（1+11﹪）×11﹪；
2. 小規(guī)模納稅人
公式12：（適用出租除住房以外的不動(dòng)產(chǎn)）
應(yīng)納稅額=含稅租賃收入÷（1+5﹪）×5﹪
公式13：適用個(gè)體工商戶和其他個(gè)人出租住房
應(yīng)納稅額=含稅租賃收入÷（1+5﹪）×1.5﹪
公式14：適用單位出租住房
應(yīng)納稅額=含稅租賃收入÷（1+5﹪）×5﹪
（編者注：收益法計(jì)算示例可參考評(píng)估師信息網(wǎng)"營改增后在房地產(chǎn)估價(jià)中的收益法有關(guān)稅費(fèi)計(jì)算"一文,微信公眾號(hào)關(guān)注用戶可通過“熱點(diǎn)關(guān)注”欄提取該文，其他網(wǎng)友可到評(píng)估師信息網(wǎng)站查看）
五、成本法、假設(shè)開發(fā)法估價(jià)測算問題
運(yùn)用成本法、假設(shè)開發(fā)法時(shí)，銷售稅費(fèi)中包含增值稅，應(yīng)關(guān)注計(jì)稅適用前提及計(jì)稅方式的變化。開發(fā)利潤為繳納增值稅情況下的利潤。
六、估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)注意的其他問題
（一）在估價(jià)過程中，要準(zhǔn)確判定屬于一般納稅人、小規(guī)模納稅人等。要區(qū)分增值稅銷項(xiàng)稅額、增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額、增值稅應(yīng)納稅額，根據(jù)具體情況確定如何計(jì)算使用。要準(zhǔn)確表達(dá)適用增值稅率、征收率等概念。
（二）“營改增”后，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場、房屋租賃市場及建筑成本、房地產(chǎn)行業(yè)利潤水平等有可能發(fā)生變化，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師要做好市場調(diào)研工作，及時(shí)更新基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、計(jì)算參數(shù)等技術(shù)資料。
（三）增值稅的計(jì)算比原營業(yè)稅的計(jì)算相對復(fù)雜，房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)認(rèn)真學(xué)習(xí)相關(guān)內(nèi)容并及時(shí)關(guān)注最新信息，防止漏算、錯(cuò)算。
（四）全省各房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在使用本技術(shù)指引中，如遇其他特殊情況，應(yīng)及時(shí)向協(xié)會(huì)反饋意見。
（五）該指引自2016年5月1日起執(zhí)行。
2016年4月30日