國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于發(fā)布《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）》的通知
國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于發(fā)布《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）》的通知(國(guó)土資廳發(fā)〔2013〕20號(hào))
各省、自治區(qū)、直轄市國(guó)土資源主管部門，解放軍土地管理局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)國(guó)土資源局:
為規(guī)范國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估行為，部制訂了《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）》（見附件，以下簡(jiǎn)稱“《規(guī)范》”），現(xiàn)予發(fā)布。請(qǐng)轉(zhuǎn)發(fā)至轄區(qū)內(nèi)各級(jí)國(guó)土資源主管部門、相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)和土地估價(jià)中介機(jī)構(gòu)，結(jié)合本地實(shí)際遵照?qǐng)?zhí)行。同時(shí)，為進(jìn)一步完善國(guó)有土地出讓底價(jià)確定程序，加強(qiáng)出讓地價(jià)評(píng)估管理，促進(jìn)土地市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：
一、要進(jìn)一步健全國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的定價(jià)程序，地價(jià)需經(jīng)專業(yè)評(píng)估，底價(jià)應(yīng)由集體決策。在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓前，市、縣國(guó)土資源主管部門應(yīng)當(dāng)組織對(duì)擬出讓宗地的地價(jià)進(jìn)行評(píng)估，為確定出讓底價(jià)提供參考依據(jù)。委托給土地估價(jià)中介機(jī)構(gòu)的，應(yīng)采用公開方式。因改變土地使用條件、發(fā)生土地增值等情況，需要補(bǔ)繳地價(jià)款的，市、縣國(guó)土資源主管部門在確定補(bǔ)繳金額之前，也應(yīng)按照上述要求組織評(píng)估。
二、出讓土地估價(jià)報(bào)告應(yīng)由土地估價(jià)師完成，并且符合《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》和《規(guī)范》。市、縣國(guó)土資源主管部門不應(yīng)干預(yù)評(píng)估活動(dòng)，由被委托方客觀、獨(dú)立、公正地出具土地估價(jià)報(bào)告。
三、出讓土地估價(jià)報(bào)告，一律按照《關(guān)于實(shí)行電子化備案完善土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒钢贫鹊耐ㄖ罚▏?guó)土資廳發(fā)〔2012〕35號(hào)）要求，由報(bào)告出具方履行電子備案程序，取得電子備案號(hào)。報(bào)告出具方無法登錄“土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒赶到y(tǒng)”的，市、縣國(guó)土資源主管部門應(yīng)將單位名稱、單位性質(zhì)、土地估價(jià)師姓名和資格證書號(hào)等情況，經(jīng)省級(jí)國(guó)土資源主管部門核實(shí)匯總后，報(bào)部土地利用管理司，按規(guī)定登錄。
四、市、縣國(guó)土資源主管部門或國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)，應(yīng)以土地估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果為重要參考依據(jù)，并統(tǒng)籌考慮產(chǎn)業(yè)政策、土地供應(yīng)政策和土地市場(chǎng)運(yùn)行情況，集體決策確定土地出讓底價(jià)。從土地出讓收入或土地出讓收益中計(jì)提的各類專項(xiàng)資金，不得計(jì)入出讓底價(jià)。對(duì)估價(jià)結(jié)果的采用情況及其理由，應(yīng)納入集體決策的記錄文件，存檔備查。
起拍（始）價(jià)應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)的實(shí)際情況合理確定，可以高于、低于或等于出讓底價(jià)，但成交價(jià)不能低于底價(jià)。
五、省級(jí)國(guó)土資源主管部門要加大監(jiān)督指導(dǎo)力度，定期組織土地估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)或?qū)＜?，?duì)已備案的土地估價(jià)報(bào)告進(jìn)行隨機(jī)抽查和評(píng)議，并向社會(huì)公布抽查評(píng)議結(jié)果。
六、出讓方對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，可申請(qǐng)省級(jí)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)或中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)進(jìn)行技術(shù)審裁，也可以另行組織評(píng)估。
七、部將根據(jù)各地實(shí)際和土地市場(chǎng)運(yùn)行情況，適時(shí)修訂《規(guī)范》，各省級(jí)國(guó)土資源主管部門可制訂本地實(shí)施細(xì)則。
本文件的有效期為五年。
附件：國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）
2013年4月8日
國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范(試行)
前 言
為規(guī)范國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估行為，根據(jù)《物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》、《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定和土地估價(jià)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定本規(guī)范。
本規(guī)范由國(guó)土資源部提出并歸口。
本規(guī)范起草單位：國(guó)土資源部土地利用管理司、中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)。
本規(guī)范由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)解釋。
1適用范圍
在中華人民共和國(guó)境內(nèi)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)涉及的地價(jià)評(píng)估，以及因調(diào)整土地使用條件、發(fā)生土地增值等情況需補(bǔ)繳地價(jià)款的評(píng)估，適用本規(guī)范；國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃、集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)出讓、土地他項(xiàng)權(quán)利出讓涉及的價(jià)格評(píng)估，可參照本規(guī)范執(zhí)行。
2引用的標(biāo)準(zhǔn)
下列標(biāo)準(zhǔn)所包含的條文，通過在本規(guī)范中引用而構(gòu)成本規(guī)范的條文。本規(guī)范頒布時(shí)，所示版本均為有效。使用本規(guī)范的各方應(yīng)使用下列各標(biāo)準(zhǔn)的最新版本。
GB／T 18508—2001《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》
GB／T 18507—2001《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》
GB／T 21010一2007《土地利用現(xiàn)狀分類》
TD／T 1009—2007《城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范》
3依據(jù)
(1)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》
(2)《中華人民共和國(guó)土地管理法》
(3)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》
(4)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(國(guó)務(wù)院令第55號(hào))
(5)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(國(guó)土資源部令第39號(hào))
(6)《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》(國(guó)土資源部令第21號(hào))
(7)《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》(國(guó)發(fā)[2001]15號(hào))
(8)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國(guó)發(fā)【2004]28號(hào))
(9)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》(國(guó)發(fā)[2008]3號(hào))
4總則
4.1出讓地價(jià)評(píng)估定義
本規(guī)范所稱的土地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估，是指土地估價(jià)師按照規(guī)定的程序和方法，參照當(dāng)?shù)卣Ｊ袌?chǎng)價(jià)格水平，評(píng)估擬出讓宗地土地使用權(quán)價(jià)格或應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的地價(jià)款。
4.2出讓地價(jià)評(píng)估目的
開展土地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估，目的是為出讓方通過集體決策確定土地出讓底價(jià)，或核定應(yīng)該補(bǔ)繳的地價(jià)款提供參考依據(jù)。
4.3評(píng)估原則
除《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定的土地估價(jià)基本原則外，土地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估還需考慮以下原則：
價(jià)值主導(dǎo)原則：土地綜合質(zhì)量?jī)?yōu)劣是對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生影響的主要因素。
審慎原則：在評(píng)估中確定相關(guān)參數(shù)和結(jié)果時(shí)，應(yīng)分析并充分考慮土地市場(chǎng)運(yùn)行狀況、有關(guān)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，以及存在的風(fēng)險(xiǎn)。
公開市場(chǎng)原則：評(píng)估結(jié)果在公平、公正、公開的土地市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)。
4.4評(píng)估方法
(1)收益還原法
(2)市場(chǎng)比較法
(3)剩余法
(4)成本逼近法
(5)公示地價(jià)系數(shù)修正法
出讓地價(jià)評(píng)估，應(yīng)至少采用兩種評(píng)估方法，包括(1)、(2)、(3)之一，以及(4)或(5)。因土地市場(chǎng)不發(fā)育等原因，無法滿足上述要求的，應(yīng)有詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查情況說明。
4.5評(píng)估程序
(1)接受委托，明確估價(jià)目的等基本事項(xiàng)；
(2)擬訂估價(jià)工作方案，收集所需背景資料；
(3)實(shí)地調(diào)查；
(4)選定估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估；
(5)確定估價(jià)結(jié)果，并根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況、有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，給出底價(jià)決策建議；
(6)撰寫估價(jià)報(bào)告，履行土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒赋绦颍〉秒娮觽浒柑?hào)；
(7)提交估價(jià)報(bào)告；
(8)估價(jià)資料歸檔。
5評(píng)估方法的運(yùn)用
5.1收益還原法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：
(1)確定土地收益，應(yīng)通過調(diào)查市場(chǎng)案例進(jìn)行比較后得出，符合當(dāng)前市場(chǎng)的正常客觀收益水平，并假設(shè)該收益水平在出讓年期內(nèi)保持穩(wěn)定。對(duì)于待建、在建的土地，按規(guī)劃建設(shè)條件選用可比較案例。用于測(cè)算收益水平的比較案例應(yīng)不少于3個(gè)。
(2)確定各項(xiàng)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)采用當(dāng)前市場(chǎng)的客觀費(fèi)用。
(3)確定還原利率時(shí)應(yīng)詳細(xì)說明確定的方法和依據(jù)，應(yīng)充分考慮投資年期與收益風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系。
5.2市場(chǎng)比較法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：
(1)在綜合分析當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)歷年交易案例的基礎(chǔ)上，優(yōu)先選用正常市場(chǎng)環(huán)境下的實(shí)際交易案例。原則上不采用競(jìng)價(jià)輪次較多、溢價(jià)率較高的交易案例；不能采用樓面地價(jià)歷史最高或最低水平的交易案例。近3年內(nèi)所在或相似區(qū)域的交易案例不足3個(gè)的，原則上不應(yīng)選用市場(chǎng)比較法。
(2)各比較案例修正后的比準(zhǔn)價(jià)格相差不能超過40％。即(高比準(zhǔn)價(jià)格-低比準(zhǔn)價(jià)格)／低比準(zhǔn)價(jià)格≤40％，對(duì)超過40％的，應(yīng)另選案例予以替換。案例不足無法替換的，應(yīng)對(duì)各案例進(jìn)行可比性分析，并作為確定取值權(quán)重考慮因素之一。
(3)各比較案例的修正幅度不能超過30％，即：(案例修正后的比準(zhǔn)價(jià)格-案例價(jià)格)／案例價(jià)格≤30％。
5.3剩余法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：
(1)在假設(shè)項(xiàng)目開發(fā)情況時(shí)，按規(guī)劃建設(shè)條件評(píng)估；容積率、綠地率等規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)是區(qū)間值的，在區(qū)間上限、下限值中按最有效利用原則擇一進(jìn)行評(píng)估。
(2)假設(shè)的項(xiàng)目開發(fā)周期一般不超過3年。
(3)對(duì)于開發(fā)完成后擬用于出售的項(xiàng)目，售價(jià)取出讓時(shí)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)同類不動(dòng)產(chǎn)正常價(jià)格水平，不能采用估算的未來售價(jià)。
(4)開發(fā)完成后用于出租或自營(yíng)的項(xiàng)目，按照前述收益還原法的有關(guān)技術(shù)要求評(píng)估。
(5)利潤(rùn)率宜采用同一市場(chǎng)上類似不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率。利潤(rùn)率的取值應(yīng)有客觀、明確的依據(jù)，能夠反映當(dāng)?shù)夭粍?dòng)
產(chǎn)開發(fā)行業(yè)平均利潤(rùn)水平。
5.4成本逼近法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：
(1)國(guó)家或地方從土地出讓收入或土地出讓收益中計(jì)提(安排)的各類專項(xiàng)資金，包括農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、國(guó)有土地收益基金、農(nóng)田水利建設(shè)資金、教育資金、保障性安居工程資金等，以及新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，不得計(jì)入土地成本，也不得計(jì)入出讓底價(jià)。
(2)土地取得成本應(yīng)通過調(diào)查當(dāng)?shù)卣Ｇ闆r下取得土地實(shí)際發(fā)生的客觀費(fèi)用水平確定，需注意與當(dāng)?shù)赝恋卣魇?、房屋拆遷和安置補(bǔ)償?shù)葮?biāo)準(zhǔn)的差異。
(3)土地開發(fā)成本應(yīng)通過調(diào)查所在區(qū)域同類土地的客觀成本費(fèi)用水平確定。對(duì)擬出讓宗地超出所在區(qū)域同類土地普遍開發(fā)費(fèi)用水平的個(gè)例性實(shí)際支出，不能納入成本。
(4)確定土地增值收益率或收益額，應(yīng)符合《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于完善企業(yè)改制土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒赣嘘P(guān)問題的通知》(國(guó)土資廳函[20093 311號(hào))的規(guī)定。
5.5公示地價(jià)系數(shù)修正法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：
(1)采用的基準(zhǔn)地價(jià)，應(yīng)當(dāng)已向社會(huì)公布。采用已完成更新但尚未向社會(huì)公布的基準(zhǔn)地價(jià)，需經(jīng)市、縣國(guó)土資源主管部門書面同意。
(2)在已經(jīng)部署開展標(biāo)定地價(jià)公示的城市，可按照國(guó)家制訂的相關(guān)評(píng)估指導(dǎo)辦法，運(yùn)用標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行出讓地價(jià)評(píng)估。
6特殊情況下需注意的事項(xiàng)
6.1場(chǎng)地未通平或通平不完全時(shí)
(1)生地評(píng)估。生地出讓評(píng)估，應(yīng)先評(píng)估熟地地價(jià)，再核減通平所需的開發(fā)費(fèi)用。
(2)通平不完全時(shí)的地價(jià)評(píng)估。視開發(fā)程度不同，根據(jù)當(dāng)?shù)馗黜?xiàng)通平開發(fā)所需的平均費(fèi)用水平，對(duì)熟地地價(jià)進(jìn)行逐項(xiàng)減價(jià)修正。
(3)有地上建筑物的土地出讓評(píng)估。對(duì)土地連同建筑物或構(gòu)筑物整體一并出讓的，出讓評(píng)估按出讓時(shí)的規(guī)劃建設(shè)條件進(jìn)行。
當(dāng)出讓時(shí)以及出讓后不改變現(xiàn)狀、不重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的，評(píng)估結(jié)果等于現(xiàn)狀下的凈地價(jià)加地上建筑物重置價(jià)減去折舊；當(dāng)出讓時(shí)重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的，評(píng)估結(jié)果等于新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的凈地價(jià)減去場(chǎng)內(nèi)拆平工作費(fèi)用。
作為整體出讓的土地連同地上建筑物或構(gòu)筑物，權(quán)屬應(yīng)為國(guó)有且無爭(zhēng)議。
6.2采用特殊招拍掛方式出讓或協(xié)議出讓時(shí)
6.2.1特殊招拍掛方式。對(duì)采用“限地價(jià)(房?jī)r(jià))、競(jìng)房?jī)r(jià)或配建(地價(jià)或配建)”等特殊招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓土地使用權(quán)的評(píng)估，需分情況注意以下技術(shù)要點(diǎn)：
(1)限地價(jià)、競(jìng)配建或房?jī)r(jià)。采用“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”方式出讓的，在評(píng)估時(shí)應(yīng)按本規(guī)范，評(píng)估出正常市場(chǎng)條件下的土地價(jià)格。
采用“限地價(jià)、競(jìng)配建”方式的，土地估價(jià)報(bào)告中應(yīng)評(píng)估出正常市場(chǎng)條件下的土地價(jià)格，給出底價(jià)建議，以及根據(jù)市場(chǎng)情況建議呆用的地價(jià)上限，并提出建議的起始價(jià)或起拍價(jià)，一般情況下應(yīng)符合：起始價(jià)≤出讓底價(jià)≤地價(jià)上限。當(dāng)起始價(jià)≤地價(jià)上限≤出讓底價(jià)時(shí)，地價(jià)上限與出讓底價(jià)之間的差額，應(yīng)按配建方式和配建成本，折算最低應(yīng)配建的建筑面積，并在土地估價(jià)報(bào)告中明示。
(2)限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)。采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式出讓的土地，在出讓評(píng)估時(shí)，應(yīng)充分考慮建成房屋首次售出后是否可上市流轉(zhuǎn)。對(duì)不能上市流轉(zhuǎn)，或只能由政府按原售價(jià)回購(gòu)，或上市前需補(bǔ)繳土地收益的限價(jià)房開發(fā)項(xiàng)目，在呆用剩余法評(píng)估時(shí)，按限定的房?jī)r(jià)取值。
6.2.2協(xié)議出讓
(1)類型一。對(duì)應(yīng)當(dāng)實(shí)行有償使用，且可以不采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓的擬出讓土地，應(yīng)按本規(guī)范評(píng)估其在設(shè)定開發(fā)建設(shè)條件下的正常市場(chǎng)價(jià)格，并提出出讓底價(jià)的建議。同時(shí)，還應(yīng)在土地估價(jià)報(bào)告中測(cè)算并對(duì)比說明該建議出讓底價(jià)是否符合當(dāng)?shù)氐?/span>協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
當(dāng)?shù)匚垂紖f(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，按擬出讓土地所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70％測(cè)算對(duì)比；擬出讓土地在基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍外的，與新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)之和進(jìn)行對(duì)比。
建議出讓底價(jià)低于協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)在土地估價(jià)報(bào)告中明確提示。
(2)類型二。對(duì)劃撥土地使用權(quán)人申請(qǐng)以協(xié)議出讓方式辦理出讓，出讓時(shí)不改變土地及建筑物、構(gòu)筑物現(xiàn)狀的，應(yīng)按本規(guī)范評(píng)估在現(xiàn)狀使用條件下的出讓土地使用權(quán)的正常市場(chǎng)價(jià)格，減去劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，作為評(píng)估結(jié)果，并提出底價(jià)建議。出讓時(shí)重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的，應(yīng)按本規(guī)范評(píng)估在新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的出讓土地使用權(quán)的正常市場(chǎng)價(jià)格，減去現(xiàn)狀使用條件下的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，作為評(píng)估結(jié)果，并提出底價(jià)建議。
當(dāng)?shù)貙?duì)劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)應(yīng)繳土地收益有明確規(guī)定的，應(yīng)與評(píng)估結(jié)果進(jìn)行對(duì)比，在土地估價(jià)報(bào)告中明確提示對(duì)比結(jié)果，并建議從高繳納土地收益。
6.3其它特殊情況
6.3.1“三舊”改造。對(duì)舊廠房、舊城鎮(zhèn)、舊村莊改造過程中，涉及的土地出讓評(píng)估，分為兩種類型：
(1)公開出讓。無論是國(guó)有土地還是集體土地，采用公開方式出讓的，均假設(shè)宗地為國(guó)有土地的凈地狀態(tài)，評(píng)估其在新設(shè)定
規(guī)劃建設(shè)條件下的國(guó)有出讓土地使用權(quán)的正常市場(chǎng)價(jià)格。
(2)協(xié)議出讓。國(guó)有土地協(xié)議出讓自行改造的，參照本規(guī)范6.2.2(2)?，F(xiàn)狀為集體土地自行改造的，應(yīng)按出讓時(shí)新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的國(guó)有出讓土地使用權(quán)正常市場(chǎng)價(jià)格，減去現(xiàn)狀下集體土地使用權(quán)價(jià)格，作為評(píng)估結(jié)果，并提出底價(jià)建議。
6.3.2已出讓土地補(bǔ)繳地價(jià)款。土地出讓后經(jīng)原出讓方批準(zhǔn)改變用途或容積率等土地使用條件的，在評(píng)估需補(bǔ)繳地價(jià)款時(shí)，評(píng)估期日應(yīng)以國(guó)土資源主管部門同意補(bǔ)繳地價(jià)時(shí)為準(zhǔn)，同時(shí)還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：
(1)工業(yè)用地調(diào)整容積率。按照《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國(guó)發(fā)[2004]28號(hào))有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
(2)用途、容積率等利用條件調(diào)整。調(diào)整容積率的，需補(bǔ)繳地價(jià)款等于樓面地價(jià)乘以新增建設(shè)面積。樓面地價(jià)應(yīng)評(píng)估測(cè)算以下內(nèi)容后擇高確定：新容積率規(guī)劃條件下評(píng)估期日的樓面地價(jià)，原容積率規(guī)劃條件下評(píng)估期目的樓面地價(jià)，原容積率下出讓時(shí)樓面地價(jià)進(jìn)行期日修正后在評(píng)估期日的樓面地價(jià)。
調(diào)整用途的，需補(bǔ)繳地價(jià)款等于新、舊用途樓面地價(jià)之差乘以建筑面積。新、舊用途樓面地價(jià)均為評(píng)估期日的正常市場(chǎng)價(jià)格。
用途與容積率同時(shí)調(diào)整的，需補(bǔ)繳地價(jià)款等于新用途樓面地價(jià)乘以新增建筑面積，加上新、舊用途樓面地價(jià)之差乘以原建筑總面積。新用途樓面地價(jià)應(yīng)評(píng)估測(cè)算以下內(nèi)容后擇高確定：新客積率、新用途規(guī)劃條件在評(píng)估期目的正常市場(chǎng)樓面地價(jià)，原容積率、新用途規(guī)劃條件在評(píng)估期目的正常市場(chǎng)樓面地價(jià)。舊用途樓面地價(jià)，按評(píng)估期日原容積率規(guī)劃條件下的樓面地價(jià)確定。
核定新增建筑面積，可以相關(guān)部門批準(zhǔn)變更規(guī)劃條件所新增的建筑面積為準(zhǔn)，或竣工驗(yàn)收時(shí)實(shí)測(cè)的新增建筑面積為準(zhǔn)。核定需補(bǔ)繳地價(jià)款時(shí)，不能以土地出讓金、土地增值收益或土地純收益代替。
因調(diào)低容積率造成地價(jià)增值的，補(bǔ)繳地價(jià)款可按評(píng)估期日新舊客積率規(guī)劃條件下總地價(jià)的差額確定。
因其它土地利用條件調(diào)整需補(bǔ)繳地價(jià)款的，參照上述技術(shù)思路評(píng)估。
6.3.3工業(yè)用地出讓評(píng)估。應(yīng)按本規(guī)范上述有關(guān)規(guī)定評(píng)估出正常市場(chǎng)條件下的出讓土地使用權(quán)價(jià)格，并在土地估價(jià)報(bào)告中明確說明與當(dāng)?shù)毓I(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的對(duì)比結(jié)果。對(duì)不同開發(fā)程度的工業(yè)用地，按照達(dá)到不同開發(fā)程度所需的當(dāng)?shù)仄骄_發(fā)費(fèi)用水平，進(jìn)行價(jià)格修正，得到評(píng)估結(jié)果，并與最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)比。
在評(píng)估工業(yè)用地出讓地價(jià)時(shí)，不得以當(dāng)?shù)毓I(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，推算各項(xiàng)參數(shù)和取值后，評(píng)估出地價(jià)。
7估價(jià)報(bào)告內(nèi)容
除需符合《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定的報(bào)告內(nèi)容和格式外，出讓地價(jià)的土地估價(jià)報(bào)告還應(yīng)符合下列要求：
7.1估價(jià)結(jié)果。涉及協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等最低限價(jià)的，在土地估價(jià)報(bào)告的“估價(jià)結(jié)果”部分，應(yīng)同時(shí)列出評(píng)估結(jié)果，以及相應(yīng)最低限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
在土地估價(jià)報(bào)告的“估價(jià)結(jié)果”部分，應(yīng)有明確的底價(jià)決策建議及理由。
7.2報(bào)告組成要件。除《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定的附件內(nèi)容外，應(yīng)視委托方提供材料情況，在土地估價(jià)報(bào)告后附具：
(1)涉及土地取得成本的相關(guān)文件、標(biāo)準(zhǔn)，以及委托方提供的征地拆遷補(bǔ)償和安置協(xié)議等資料；
(2)已形成的土地出讓方案；
(3)報(bào)告中采用的相關(guān)案例的詳細(xì)資料(包括照片)；
(4)設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的相關(guān)文件依據(jù)。