《資產評估法》、釋義學習總結
《資產評估法》、釋義學習總結
◎文章丨小7
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為了做一個知法、守好的評估專業(yè)人員。最近，小7我對《資產評估法》這8章55條是讀了一遍又一遍，學習又學習，但心頭仍存在不少疑惑。前幾天聽說“最權威”（好像廣告法說不能有“最”之類的宣傳語，不知是不是真的？）的中華人民共和國資產評估法釋義出版了，趕緊要來了一本瞧瞧。內容果然豐滿，雖然現實很骨感，解答了不少疑問，總結如下，與大家分享學習。
1.評估立法的總體思路是什么？
一是貫徹改革精神，體現改革成果；二是求同存異，爭取最大程度的共識；三是把立法重點放在規(guī)范評估專業(yè)人員和評估機構從業(yè)行為，促進評估行業(yè)健康發(fā)展。
2.目前我國設置評估師專業(yè)類別都有哪些？
評估師是評估專業(yè)人員，但不是一般評估專業(yè)人員，評估師需通過全國統(tǒng)一評估師資格考試。
評估師的專業(yè)類別由國家根據經濟社會發(fā)展需要確定，目前國家設置的評估師專業(yè)類別有資產評估師、（注冊）房地產估價師、土地估價師、礦業(yè)權評估師、保險公估從業(yè)人員和舊機動車鑒定估價師等六類資產評估專業(yè)資格。分別接受財政部、國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部、商務部、中國保險監(jiān)督管理委員會五個部門監(jiān)督管理。今后，國家也可以根據需要對評估師專業(yè)類別作出調整。也就是說哪個“師”不需要了可以取消，哪個“師”更有必要可以增設。
3.評估師能將證書掛靠在評估機構嗎，會有什么后果？
這可能是好多掛證人的疑問，不斷在腦海中浮現。資產評估法規(guī)定評估專業(yè)人員只能在一個評估機構執(zhí)業(yè)，不能同時掛靠在多個評估機構執(zhí)業(yè)。
實踐中，有的評估專業(yè)人員掛靠在自己并不在其中執(zhí)業(yè)的評估機構進行牟利，行業(yè)內稱作“掛證 ”，這一問題的存在擾亂了評估行業(yè)正常的管理秩序，使得不具備規(guī)定的評估師數量的一些機構也在開展業(yè)務，導致這一行業(yè)魚龍混雜，專業(yè)性和誠信度降低，影響了其健康發(fā)展。為了從法律制度上解決這一問題，資產評估法明確規(guī)定專業(yè)人員只能在一個評估機構從業(yè)，不得同時在兩個以上評估機構從業(yè)，不得允許他人以本人名義從業(yè)，或者冒用他人名義從業(yè)，不得簽署本人未承辦業(yè)務的評估報告。對于違反這些規(guī)定的評估專業(yè)人員，將追究相應的法律責任。
法律說得很好，關鍵是怎么落實。
4.哪些屬于法定評估業(yè)務？一般評估專業(yè)人員能承辦法定評估業(yè)務嗎？
根據資產評估法規(guī)定，評估業(yè)務分為自愿委托評估和法定評估業(yè)務。法定評估業(yè)務應當具備兩個條件，一是涉及國有資產和公共利益等事項，二是法律、行政法規(guī)規(guī)定需要評估的。只有兩個條件都具備，才屬于法定評估業(yè)務。
目前已經有七部法律，包括公司法、證券法、公路法、企業(yè)國有資產評估法、城市房地產管理法、拍賣法、政府采購法等，均已經規(guī)定了涉及國有資產產權轉讓、抵押，股東出資，股票和債券發(fā)行，房地產交易等業(yè)務，必須要進行評估。此外，《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有資產評估管理辦法》、《社會救助暫行辦法》、《全民所有制工業(yè)企業(yè)轉換經營機制條例》、《土地增值稅暫行條例》、《森林防火條例》、《證券公司監(jiān)督管理條例》、《民辦教育促進法實施條例》、《金融機構撤銷條例》、《礦產資源勘查區(qū)塊登記管理辦法》、《礦產資源開采登記管理辦法》、《探礦權采礦權轉讓管理辦法》、《國務院關于股份有限公司境內上市外資股的規(guī)定》、《中外合作經營企業(yè)法實施細則》、《股權發(fā)行與交易管理暫行辦法》、《全民所有制小型工業(yè)企業(yè)租賃經營暫行條例》等16部行政法規(guī)規(guī)定對涉及房屋征收補償、礦產資源開采、金融機構抵押貸款、金融機構撤銷等多種業(yè)務，必須要進行評估。
法定評估業(yè)務評估機構應當指派兩名以上相應專業(yè)類別的評估師承辦，一般評估專業(yè)人員不能承辦法定評估業(yè)務，否則構成違法開展業(yè)務。
例：基準地價、標定地價等土地類法定評估業(yè)務，評估機構應當指派兩名以上土地估價師承辦，評估報告由承辦土地估價師簽字，機構蓋章出具。不能由不具有土地估價師資格的其他評估專業(yè)人員承辦，出具報告。
資訊交流群主他老人家說評估業(yè)務是評估行業(yè)發(fā)展的基石，法定評估業(yè)務是現階段評估機構生存基礎，確實是這樣，讓”法定“來得更猛烈些吧！
5.怎么看資產評估法與城市房地產管理法對房地產評估人員規(guī)定之間關系？
城市房地產管理法規(guī)定，國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。正因為有這一規(guī)定，國務院沒有取消住房和城鄉(xiāng)建設主管部門對房地產價格評估人員資格的準入管理?？紤]到資產評估法是評估行業(yè)的一般法，而城市房地產管理法是包括房地產評估管理在內的有關房地產管理的特別法，按照特別法優(yōu)于普通法適用的原則，對房地產估價從業(yè)人員的資格管理，城市房地產管理法有特別規(guī)定的，可以優(yōu)先適用。
因此目前房地產估價師仍實行資格認證制度?；诖耍康禺a評估行業(yè)協(xié)會有如下理解：“評估機構開展評估對象為房地產的所有評估業(yè)務，包括法定的和非法定的評估業(yè)務，都應當指定至少兩名注冊房地產估價師承辦，評估報告應當由至少兩名承辦該項業(yè)務的注冊房地產估價師簽名?！?/p>
6.評估機構設立有什么限制條件？
評估機構設立應當采用合伙和公司兩種形式，兩種形式均對評估師人數有要求。合伙形式的評估師應2名以上，公司形式的評估師應8名以上，另要求合伙人或股東三分之二人數應當具有三年以上從業(yè)經歷且最近三年未受停業(yè)處罰的評估師。
這里的評估師數量，法律并未對其必須屬于同一專業(yè)類別做出強制要求。尤其是公司形式的評估機構應當有八名以上評估師，絕不能理解為成立一家礦業(yè)權評估機構應當有八名以上的礦業(yè)權評估師，或者成立一家土地估價機構應當有八名以上的土地估價師，有關評估行政管理部門更不能做出類似規(guī)定。而是應當理解為有八名以上評估師（例如兩名土地估價師、兩名礦業(yè)權評估師、兩名房地產估價師、兩名企業(yè)價值等資產評估師）就可以設立同時進行土地估價、礦業(yè)權評估、房地產估價、企業(yè)價值等資產評估的綜合性評估機構。評估師資訊網友將其形象的稱為“混八”。
很多評估師對于“混八”這個詮釋都很糾結，抱怨不少，想當然的認為應該是各個專業(yè)類別都要滿足有相應專業(yè)類別的八名評估師，認為這樣門檻太低了。其實設立門檻低似乎對一些“掛證”人員的沖擊大之外，暫時也說不出其它大的不利之處。
此外值得關注的是還有更低更可怕的一種評估機構設立方式。即兩名以上滿足條件的評估師和一名法人股東（如設立門檻低的房地產經紀公司）成立的公司形式評估機構更為可怕。想想不久的將來大家都可能是BOSS是不是很開心呢？
7.評估機構經工商登記后為什么要及時到評估行政管理部門備案？
評估機構設立應當向工商行政管理部門申請辦理登記，經依法登記，領取營業(yè)執(zhí)照后可從事經營活動。
備案是到評估機構所在地、有監(jiān)督管理職責的設區(qū)的市級以上地方人民政府有關評估行政管理部門按照各自職責分工，對本行政區(qū)域內的評估行業(yè)進行監(jiān)督管理。雖然向相關評估行政管理部門備案不是審批，是事后告知，但規(guī)定及時備案便于監(jiān)管部門加強事中事后監(jiān)管，也是對新設立評估機構如果不符合法定條件能夠及時糾正，因此法律要求評估機構登記設立后三十日內需向相關評估行政管理部門備案。
備案是按照評估機構所從事評估業(yè)務的專業(yè)領域向有關評估行政管理部門備案。如從事房地產評估業(yè)務，向住建部門備案，綜合性評估機構需分別向各行政管理部門備案。機構所在地以外的其他地方人民政府有關評估行政管理部門，不得以未在本地本部門備案為由對評估機構依法開展業(yè)務進行限制。
8.評估機構能對同一評估對象接受利益沖突雙方委托評估嗎？
評估機構不得分別接受利益沖突雙方的委托，對同一評估對象進行評估。如果利益沖突雙方在彼此不知情的情況下，同時就同一評估對象委托了同一評估機構，而評估機構又因利益驅動分別接受雙方的委托。但照約定優(yōu)先的原則，經利益沖突雙方協(xié)商一致，共同委托同一評估機構，而評估機構接受委托的，則不屬于“分別接受委托”，不在禁止之列。
9.評估檔案為什么要保存那么多年？
評估檔案的保存期限不少于十五年，屬于法定評估業(yè)務的，保存期限不少于三十年。評估報告有效期一般也就是一年，筆者學習后還是沒想太明白，可能是為了增加評估機構成本和保留來日可能被調查的證據吧？問題是30年后這些資料，尤其是紙質的資料內容還能看得清嗎？