2015長(zhǎng)沙買(mǎi)房需知：詳解三大類(lèi)型房屋的過(guò)戶流程
添加時(shí)間：2015年12月30日閱讀：1448次
2015長(zhǎng)沙買(mǎi)房需知：詳解三大類(lèi)型房屋的過(guò)戶流程
2015年05月15日 11:21來(lái)源：搜房網(wǎng)瀏覽數(shù)：1963
[導(dǎo)讀]2015長(zhǎng)沙買(mǎi)房前需要注意很多問(wèn)題，針對(duì)房屋過(guò)戶出現(xiàn)大量問(wèn)題，土流網(wǎng)總結(jié)了在購(gòu)買(mǎi)房屋過(guò)戶的流程和需要注意的事項(xiàng)，希望對(duì)購(gòu)房者有所幫助。
2015長(zhǎng)沙買(mǎi)房前需要注意很多問(wèn)題，針對(duì)房屋過(guò)戶出現(xiàn)大量問(wèn)題，土流網(wǎng)總結(jié)了在購(gòu)買(mǎi)房屋過(guò)戶的流程和需要注意的事項(xiàng)，希望對(duì)購(gòu)房者有所幫助。
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[導(dǎo)讀]2015長(zhǎng)沙買(mǎi)房前需要注意很多問(wèn)題，針對(duì)房屋過(guò)戶出現(xiàn)大量問(wèn)題，土流網(wǎng)總結(jié)了在購(gòu)買(mǎi)房屋過(guò)戶的流程和需要注意的事項(xiàng)，希望對(duì)購(gòu)房者有所幫助。
2015長(zhǎng)沙買(mǎi)房前需要注意很多問(wèn)題，針對(duì)房屋過(guò)戶出現(xiàn)大量問(wèn)題，土流網(wǎng)總結(jié)了在購(gòu)買(mǎi)房屋過(guò)戶的流程和需要注意的事項(xiàng)，希望對(duì)購(gòu)房者有所幫助。
一、商品房屋過(guò)戶流程
1.買(mǎi)賣(mài)雙方先簽訂正規(guī)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。(里面詳細(xì)寫(xiě)好違約責(zé)任、房屋面積、地理位置、價(jià)錢(qián)......)交付賣(mài)方定金、首付(如需貸款可以先給首付或貸過(guò)戶完立刻給首付)
2.買(mǎi)賣(mài)雙方約好周一至周五到當(dāng)?shù)剡^(guò)戶大廳辦理過(guò)戶手續(xù)，(需要帶上身份證(夫妻雙方)產(chǎn)權(quán)證。當(dāng)初賣(mài)方買(mǎi)房時(shí)的購(gòu)房合同)以上都是原件!另各復(fù)印2份，購(gòu)房合同除外。
3.到過(guò)戶大廳地稅處核稅。(再簽訂一個(gè)購(gòu)房合同，這個(gè)合同可以少寫(xiě)點(diǎn)房?jī)r(jià)，可以少交點(diǎn)稅費(fèi))，商品房在購(gòu)買(mǎi)五年內(nèi)需要交納總房款的：營(yíng)業(yè)稅：5.5%；契稅：1.5%(140平米以上的非普通住宅3%)；印花稅：0.1% 買(mǎi)賣(mài)雙方各0.05%；個(gè)人所得稅：1% 或房屋差價(jià)的20%；土地增值稅：1%(這個(gè)不同，也有的不用交)。如果購(gòu)買(mǎi)的商品房是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)、成本價(jià)房，應(yīng)交納土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)價(jià)：每平米補(bǔ)63元；優(yōu)惠價(jià)：每平米補(bǔ)63元；成本價(jià)：每平米補(bǔ)9元。買(mǎi)賣(mài)超過(guò)5年就只有契稅和印花稅，(一般營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地出讓金國(guó)家規(guī)定都由賣(mài)方交。但現(xiàn)在好多賣(mài)方根本不交，或直接加到房?jī)r(jià)里面)4.核稅完后拿上契稅票和產(chǎn)權(quán)證、購(gòu)房合同到房管局過(guò)戶專(zhuān)臺(tái)辦理過(guò)戶就可以了。一般房產(chǎn)證收回3天后由新房產(chǎn)證持有者到房管局領(lǐng)取。5.如果不貸款就可以把全款給賣(mài)方了。
二、二手房屋過(guò)戶流程過(guò)戶需要提供資料主要有：房屋所有權(quán)證、買(mǎi)賣(mài)雙方身份證明、房屋出售方婚姻狀況證明、房屋核檔證明、買(mǎi)賣(mài)契約以及其他房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為有必要提供的資料等。
目前二手房買(mǎi)賣(mài)所涉及的稅費(fèi)主要有：
1、營(yíng)業(yè)稅(賣(mài)方)：財(cái)政部、國(guó)稅總局2008年12月30日聯(lián)合下發(fā)通知，二手房營(yíng)業(yè)稅新的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)從2009年1月1日至12月31日。新政對(duì)此前購(gòu)房需滿5年免征營(yíng)業(yè)稅的政策放松：個(gè)人購(gòu)買(mǎi)不足兩年的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人購(gòu)買(mǎi)超過(guò)兩年(含兩年)的非普通住房或者不足兩年的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人購(gòu)買(mǎi)超過(guò)兩年(含兩年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
2、個(gè)人所得稅：所購(gòu)房屋不滿五年上市交易時(shí)收取，有兩種方式，①稅率20%，按財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得(本次交易價(jià)格-房屋原價(jià)-原繳納契稅-本次繳納營(yíng)業(yè)稅-合理費(fèi)用)計(jì)征;②未能提供原購(gòu)房發(fā)票的按已成交價(jià)格的1%征收，賣(mài)方承擔(dān)。
3、契稅：普通住宅1.5%，非普通住宅按買(mǎi)價(jià)征收3%由買(mǎi)方承擔(dān);
4、交易費(fèi)：6元/平米，雙方各付一半。
5、印花稅：稅率1‰，按正常交易成交價(jià)格計(jì)征，交易雙方各承擔(dān)一半。
6、登記費(fèi)：普通二手房住宅類(lèi)為80元/套，買(mǎi)方承擔(dān)。
7、土地收益金(代收)：房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、安居工程房買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶時(shí)收取，按房屋正常成交價(jià)的2%計(jì)征。賣(mài)方承擔(dān)。
8、核檔費(fèi)：50元/宗。
9、貸款擔(dān)保費(fèi)：貸款額×1% 擔(dān)保公司
10、評(píng)估費(fèi)：評(píng)估值×0.5% 評(píng)估公司。
11、中介費(fèi)：各個(gè)中介公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，建議您以中介收費(fèi)為準(zhǔn)。
三、繼承房屋過(guò)戶流程
1、辦理房產(chǎn)證過(guò)戶手續(xù)要到被繼承人戶籍所在地的派出所注銷(xiāo)戶籍，辦理死亡證明;
2、辦理房產(chǎn)證過(guò)戶手續(xù)要到區(qū)或市公證處(原外銷(xiāo)商品房到市公證處)辦理繼承權(quán)公證，房產(chǎn)繼承分兩種：一是遺囑繼承，二是法定繼承。需要提交的材料有：(1)被繼承人死亡證明;(2)辦理房產(chǎn)證過(guò)戶手續(xù)需要該套房屋的產(chǎn)權(quán)證明或其他憑證;(3)戶口簿或其他可以證明被繼承人與法定繼承人的親屬關(guān)系的證明文件;(4)辦理房產(chǎn)證過(guò)戶手續(xù)需要繼承人的身份證件;有遺囑的繼承權(quán)公證另需提交的資料：被繼承人所立遺囑(該遺囑必須是已公證過(guò)的遺囑，其他形式的遺囑由于無(wú)法認(rèn)定其真實(shí)性，因此暫不予采納)。
3、辦理房屋過(guò)戶登記，申請(qǐng)人是繼承人或者受遺贈(zèng)人。申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)提交下列文件：《房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)》(原件)、身份證明(復(fù)印件)、房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)(原件)、 繼承權(quán)公證文書(shū)或者遺囑公證書(shū)和接受遺贈(zèng)公證書(shū)(原件) 契稅完稅憑證(原件)。
4、遺贈(zèng)和法定繼承、遺囑繼承不同，需要支付稅收。 房地產(chǎn)繼承過(guò)戶的費(fèi)用,辦理房地產(chǎn)繼承過(guò)戶有一些費(fèi)用發(fā)生，主要是房地產(chǎn)繼承權(quán)公證費(fèi)用、房屋估價(jià)費(fèi)用及房地產(chǎn)過(guò)戶的稅費(fèi)：(1)繼承權(quán)公證費(fèi)用。承權(quán)公證費(fèi)按照繼承人所繼承的房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)的2%來(lái)收取，最低不低于200元。(2)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估費(fèi)用。
四、房屋轉(zhuǎn)讓過(guò)戶的規(guī)定投入使用的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方，應(yīng)當(dāng)簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，當(dāng)事人在過(guò)戶申請(qǐng)前應(yīng)委托經(jīng)市房地局認(rèn)定的法律服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行預(yù)審，法律服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)符合規(guī)定的自制合同，提出預(yù)審合格意見(jiàn)。市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)受理過(guò)戶申請(qǐng)后，應(yīng)對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方提供的申請(qǐng)過(guò)戶資料進(jìn)行審核。審核內(nèi)容如下：
1、當(dāng)事人提供的材料是否合法、有效；
2、申請(qǐng)書(shū)填寫(xiě)的內(nèi)容與提供的材料是否一致、無(wú)誤；
3、房地產(chǎn)的權(quán)屬是否清楚，有無(wú)權(quán)屬糾紛或他項(xiàng)權(quán)利不清的現(xiàn)象，是否屬于《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的范圍；4、受讓人按規(guī)定是否可以受讓該房地產(chǎn)；
5、買(mǎi)賣(mài)的房地產(chǎn)是否已設(shè)定抵押權(quán)；
6、買(mǎi)賣(mài)已出租的房地產(chǎn)，承租人是否放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；
7、買(mǎi)賣(mài)共有的房地產(chǎn)，共有人是否放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；
9、房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)認(rèn)為應(yīng)該審核的其他內(nèi)容。買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人對(duì)于市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)作出的不予過(guò)戶決定有異議，可向市房地局申請(qǐng)行政復(fù)議，也可直接向人民法院起訴。
辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的手續(xù)和費(fèi)用：(1) 5年內(nèi)的房屋過(guò)戶，需要由賣(mài)方交納個(gè)人所得稅，5年以前的不需交；（2）第一次過(guò)戶要交納1.75%的訖稅(財(cái)政部門(mén)收取) ；（3）6元/平方米的手續(xù)費(fèi)(房管局收)；（4）房屋評(píng)估費(fèi)按評(píng)估后總價(jià)的5‰收(評(píng)估事務(wù)所收)（5）公證費(fèi)最高300元；